החלטה בתיק בש"א 16560/07

1.         לפני בקשה להורות על צו עיקול זמני על זכויות המשיבים 1-13 במגרש הידוע כחלקה 134 בגוש 3703 הנמצא ברח' ויצמן 5 ברחובות (להלן: "המגרש"). עוד מבוקש כי ינתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים 1-13 מלמכור את זכויותיהם במגרש אלא אם יקבע בהסכם למכירות המגרש כי המבקש זכאי לדירה בת 3 חדרים בקומת הקרקע בבנין שיבנה על המגרש (להלן: "הבנין"). לחילופין מבוקש כי אם המגרש ימכר, ינתן צו לכונסי הנכסים על המגרש, המשיבים 14 ו-15 להימנע מהעברת התמורה למשיבים 1-13 עד לאחר מתן פסק דין בתובענה.

2.         המשיבים 1-13 הינם בעלי הזכויות של המגרש (להלן: " הבעלים"). על המגרש קיים מבנה בן שתי קומות ועליו מספר קטן של יחידות דיור. בעקבות מחלוקת בין הבעלים לבין עצמם, נוהל הליך של פירוק השיתוף בבית משפט השלום ברחובות במסגרתו מונו המשיבים 14-15 לכונסי נכסים (להלן: " כונסי הנכסים").

3.         המבקש, הנדסאי אדריכלות, גורס כי הבעלים פנו אליו עוד בשנת 1994, על מנת לקדם את הליכי התכנון והבניה על המגרש תוך השגת תשואה מירבית של זכויות הבניה שניתן לבנות עליו. לעמדת המבקש הוא הגיע לידי הסכמה עם הבעלים בדבר מתן שירותים בנוגע למגרש וכן שכר הטרחה לו יהיה זכאי בגין השירותים האמורים (להלן: " ההסכם").

לעמדת המבקש, הוסכם כי טיפולו יכלול את השירותים הבאים: הכנה וטיפול באישור תב"ע נקודתית לפיה ניתן יהיה לקבל תוספת מירבית של יחידות דיור, הכנת תוכנית לקבלת היתר בניה, איתור יזם אשר יתקשר עם הבעלים בעסקת קומבינציה (להלן: " שירותי המבקש"). תמורת שירותי המבקש  הוא יהיה זכאי לשכר מדורג כדלקמן:

במידה ויואשרו עד 16 יחידות דיור, ישולם לו שכר תכנון הבניין, שכר תכנון לתב"ע, 5,000 דולר לכל יחידת דיור בין 11 לבין 16 והחזר הוצאות. במידה ויאושרו מעל 16 יחידות דיור, יהיה המבקש זכאי לשכר תכנון הבניין, שכר תכנון לתב"ע, הבעלים יגרמו לכך שהוא יקבל יחידת דיור בת 3 חדרים בשטח של 75 מ"ר בקומת הקרקע בצידו העורפי של הבניין (להלן: "ה דירה"), וכן החזר הוצאות (כל אלה להלן: " השכר המוסכם").  יודגש כי לפי המוסכם, כך לטענת המבקש, השכר ישולם לו בפועל על ידי היזם עמו יתקשרו הבעלים בעסקת קומבינציה (סעיף 7 לכתב התביעה וסעיף 8 לתצהיר המבקש).

בפועל, טרח המבקש לטענתו בהכנת התב"ע אשר קיבלה אישור למתן תוקף ביום 31.12.95 ולפיה אושרה הקמת בנין בן 18 יחידות דיור ב-5 קומות. בהמשך ולבקשת הבעלים, פעל המבקש להגדלת הזכויות באופן שניתן יהיה לבנות 21 יחידות דיור , כאשר במסגרת זו התבקש מתן הקלה לשטח עיקרי נוסף בקומת הקרקע על מנת שניתן יהיה לבנות שם את הדירה. הבקשה אושרה ביום 28.9.98.

המבקש טוען כי הוא נשא בכל ההוצאות שהיו כרוכות במתן שירותי המבקש, לקח חלק במשאים ובמתנים עם יזמים, בעריכת טיוטות ועוד.

המבקש מבהיר כי סמוך לפני הגשת הבקשה נודע לו כי הבעלים גמרו אומר לשנות את מהות מימוש הזכויות במגרש, בכך שבמקום עיסקת קומבינציה, יימכר המגרש למרבה במחיר באמצעות כונסי הנכסים.

            מכירת המגרש באופן השונה מן המתווה עימו סוכם עם הבעלים, פוגעת במבקש לטענתו, קיים חשש ששכרו לא ישולם שכן היזם שירכוש את המגרש, לא יחוייב על ידי הבעלים, למסור לו יחידת דיור ועוד. לפיכך הגיש המבקש תביעה ובה עתר לחיב את הבעלים לשלם לו את השכר המוסכם, קרי סך של 12,000 דולר עבור הכנת התב"ע בצירוף הדירה ואם לא למסור את הדירה בעין, אזי את שוויה. עוד יש לחייב את הבעלים לשלם לו את הסך 32,000 דולר עבור תוכנית ההיתר וכן סך של 3,500 דולר החזר הוצאות.

בד בבד, הגיש המבקש בקשה למתן צווים זמנים להבטחת המגיע על מנת שלא ימצא בפני שוקת שבורה בעת ינתן פסק הדין. לעמדתו, קיים חשש שהמגרש ימכר מבלי שזכויותיו יובטחו. 

4.         המשיבים בדעה כי כתב התביעה אינה מגלה עילה לשיטת המבקש עצמו שכן לטענתו תנאי למוסכם ותשלום שכר הטרחה הינו התקשרות בעיסקת קומבינציה במסגרתה יתחייב היזם לשלם את שכרו לרבות הקניית הדירה. בהעדרה של עיסקת קומביציה ממילא לא יהיה המבקש זכאי לשכר המוסכם. לכל היותר זכאי המבקש לשכר ראוי, אך לא נתבע שכר ראוי אלא רק מוסכם. זאת ועוד, הבעלים חולקים גם על קיומו של הסכם השכר הנטען בהעדר כל ראיה לעניין, לא כל שכן שהמבקש הכין לטענתו הסכם שכר טירחה אך כזה לא נחתם.

5.         בדיון בבקשה נחקר המבקש על תצהירו ולאחריו נחקר המשיב 12 שנתן תצהיר מטעם כלל המשיבים, והצדדים הגישו סיכומים בכתב, לאחר שלא עלה בידיהם להגיע להסכמה.

            לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, שמעתי את המצהירים ויישמתי את ההלכה הפסוקה, הגעתי למסקנה שהמבקש אינו עומד בתנאי תקנות 362 ו- 374 לתקנות סדר הדין האזרחי (להלן: "התקנות") , התשמ"ד-1984 לפיהן בית המשפט מוסמך להטיל עיקול זמני אם שוכנע על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה וכי קיים חשש סביר כי אי מתן הצו יכביד על ביצוע פסק הדין, ולכן דין הבקשה להדחות.

6.         תביעת המבקש מוגבלת לפסיקת השכר המוסכם בלבד, שכן המבקש בחר שלא לתבוע לחלופין שכר ראוי. לפיכך, נדרש בית המשפט לבחון בשלב זה קיומן של ראיות מהימנות לכאורה אך ורק בדבר ההסכם הכולל את שירותי המבקש ושכרו המוסכם.

7.         לא שוכנעתי במידה הדרושה לשלב זה בדבר קיומן של ראיות מהימנות כנדרש על פי התקנות וההלכה לשם מתן צווים זמנים.

בראש ובראשונה, היה על המבקש לעבור את המשוכה כי קיימות ראיות לכאורה בדבר קיום הסכם כהגדרתו לעיל. דא עקא, אין בידי המבקש להצביע על מסמך בכתב החתום על ידי הבעלים בדבר תנאי ההתקשרות שבין הצדדים אף אין בידו התכתבויות בנושא. לטעמי, הטיוטא אותה הציג המבקש בדבר ההסכם עומדת לו לרועץ שכן אם היתה משקפת את המוסכם, יש להניח כי הבעלים היו חותמים עליה, והמנעותם לעשות כן, מחזקת את גרסתם שאין בו כדי לחייבם. גם לא שוכנעתי לשלב זה בדבר קיומו של הסכם בעל פה. לפיכך, אין המבקש עומד בנטל הנדרש בהלכה הפסוקה לצורך הטלת העיקול הזמני. אפנה רע"א 9736/07 קראוס נ' הראל בית השקעות בע"מ ([פורסם בנבו] 5/12/07), בו התווה בית המשפט העליון את התנאים למתן צו עיקול:

"תקנה 362 ל תקנות סדר הדין האזרחי , התשמ"ד-1984 קובעת, כי על המבקש סעד זמני להציג ראיות מהימנות לכאורה לקיומה של עילת התובענה וכן לשכנע את בית המשפט כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, קרי שהנזק שייגרם לו אם לא יינתן הסעד הזמני גדול מהנזק שייגרם למשיב אם יינתן הסעד. עוד קובעת התקנה, כי על המבקש להציג ראיות לכאורה ל"קיום התנאים המפורטים בהוראות המיוחדות בפרק זה, הנוגעים לסעד הזמני המבוקש".  'ההוראה המיוחדת' הנוגעת לעניין עיקול זמני מצויה בתקנה 374(ב), ולפיה על המבקש להוכיח, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה, "כי קיים חשש סביר שאי מתן הצו יכביד על ביצוע פסק הדין". הדגש במתן צו העיקול הזמני מושתת איפוא על הצורך למנוע שינוי לרעה במצבו של המבקש עד למועד פסק הדין ( רע"א 8420/96 מרגליות נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות, פ"ד נא (3) 789 (1997). לענין זה רלבנטית האפשרות שהמשיב יבריח את נכסיו או יעשה מעשה אחר העלול להכשיל את ביצוע פסק הדין (ראו עניין מרגליות, וכן רע"א 6614/06 כפרית תעשיות (1993) נ' ICC Industries[פורסם בנבו] , שם פורטו שיקולים באשר להכבדה. לעתים אף גובה סכום התביעה ייחשב כשיקול רלבנטי למתן הצו, זאת "כאשר עלה בידי מבקש צו העיקול להראות כי אמצעיו הכספיים של הנתבע אינם מספיקים כדי לשלם את החוב הנטען" ( רע"א 903/06 דלק-חברת הדלק הישראלית נ' אטיאס [פורסם בנבו] (השופט גרוניס)). למותר לציין, כי שיקולים אלה יש לבחון בהקפדת יתר שלא לפגוע מעבר להכרחי בזכות הקניין של המשיב (גורן, 543, וראו להרחבה פרשת כפרית)".

מעל ומעבר

המבקש הודה לפני כי לא כל הבעלים הסכימו לשכר המוסכם. בהקשר זה אפנה לעמ' 3 ש' 27-29 לפרוטוקול: "...אני חושב שזה כולם, כמעט כולם...". (ההדגשה אינה במקור).  למותר לציין כי אם לא הושגה הסכמה בין המבקש לבין כל הבעלים, אזי אין לפנינו את גמירות הדעת הדרושה על מנת ליצור הסכם מחייב בין הצדדים כנדרש, שכן תנאי לכך, שכל הבעלים היו מסכימים לו, ולא ייתכן לחייב רק חלק מהבעלים בשכר המוסכם, בהבדל משכר ראוי. (ראה ת.א. (ת"א) 3078/99 מרגלית אמיר נ' פרומוביץ ואחר' (2004) (פורסם בנבו)).